Kira bedelleri, sözleşmenin yenilendiği dönemlerde belirli esaslar doğrultusunda artırılabilir. Bu noktada artışın hangi veriye göre belirlendiği ve yeni kira tutarının nasıl hesaplandığı önem taşır. Peki, kira artış oranı nasıl hesaplanır, kira zammında hangi oran dikkate alınır? Kira artışına ilişkin merak edilen detayları içeriğimizde bulabilirsiniz.
Kira bedelleri, sözleşmenin yenilendiği dönemlerde belirli esaslar doğrultusunda artırılabilir. Bu noktada artışın hangi veriye göre belirlendiği ve yeni kira tutarının nasıl hesaplandığı önem taşır. Peki, kira artış oranı nasıl hesaplanır, kira zammında hangi oran dikkate alınır? Kira artışına ilişkin merak edilen detayları içeriğimizde bulabilirsiniz.
Kira Artış Oranı Nedir?
Kira artış oranı, mevcut kira bedelinin sözleşmenin yenilendiği yeni kira döneminde hangi oranda artırılabileceğini ifade eder. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel esaslar, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenir. Buna göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışa ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmadığı sürece geçerlidir.
Bu nedenle kira artışında TÜİK tarafından açıklanan aylık veya yıllık TÜFE oranı değil, on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranı dikkate alınır. Kira sözleşmesinde daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa sözleşmedeki oran uygulanabilir; belirlenen oran yasal sınırın üzerindeyse artış bu sınırı aşamaz.
Kira artışı genellikle kira sözleşmesi yenilendiği tarihte gündeme gelir. Dolayısıyla her kiracı için aynı takvim ayında artış yapılması söz konusu değildir. Yeni kira bedeli belirlenirken mevcut kira tutarı, sözleşmenin yenilenme tarihi, sözleşmedeki artış hükmü ve ilgili dönemde uygulanabilecek yasal üst sınır birlikte değerlendirilir.
Kira Artış Oranı Neye Göre Belirlenir?
Kira artış oranının belirlenmesinde kira sözleşmesindeki hükümler ve Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan yasal sınırlar dikkate alınır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında taraflar, sözleşmenin yenilenmesi halinde uygulanacak artış oranını önceden belirleyebilir. Ancak kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.
Örneğin kira sözleşmesinde yıllık %20 artış öngörülmüş ve ilgili yenileme döneminde yasal üst sınır %30 olarak gerçekleşmişse sözleşmedeki %20 oran esas alınır. Sözleşmede %40 artış kararlaştırılmış ancak yasal üst sınır %30 ise kira artışı %30 sınırını aşamaz.
Kira sözleşmesinde artış oranına ilişkin bir hüküm bulunmaması durumunda ise yeni kira bedelinin belirlenmesinde tarafların anlaşması önem taşır. Anlaşmazlık halinde hâkim; kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmayacak şekilde kira bedelini belirleyebilir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise kira bedelinin belirlenmesine ilişkin farklı esaslar uygulanabilir.
TÜFE Kira Artış Oranını Nasıl Etkiler?
TÜFE, mal ve hizmetlerin genel fiyat düzeyindeki değişimi gösterirken kira artışlarında da yasal sınırın belirlenmesine yardımcı olan temel göstergelerden biridir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), TÜFE kapsamında aylık değişim, yıllık değişim ve on iki aylık ortalamalara göre değişim olmak üzere farklı veriler yayınlar.
Kira artışı açısından önemli olan nokta, bu göstergelerin birbiriyle karıştırılmamasıdır. Hesaplamada TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır. Örneğin aynı dönemde yıllık TÜFE %28, on iki aylık ortalamalara göre değişim %34 olarak gerçekleşmişse kira artışı değerlendirilirken %28 değil, %34'lük veri dikkate alınır.
TÜİK tarafından bu veri her ay güncellendiği için kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde açıklanmış güncel oranın kontrol edilmesi gerekir. Böylece kira artışında hangi TÜFE verisinin kullanılacağı doğru şekilde belirlenebilir.
Kira Artış Oranı Hesaplama
Kira artış oranı hesaplanırken öncelikle sözleşmenin yenileneceği dönem için geçerli TÜFE verisi kontrol edilir. Ardından kira sözleşmesinde belirlenen artış oranı varsa bu oranla yasal üst sınır karşılaştırılarak uygulanabilecek oran tespit edilir. Yeni kira bedeli ise mevcut kira tutarına hesaplanan artış tutarının eklenmesiyle bulunur.
Hesaplama için aşağıdaki formül kullanılabilir:
Kira artış tutarı = Mevcut kira bedeli × Uygulanacak artış oranı / 100
Yeni kira bedeli = Mevcut kira bedeli + Kira artış tutarı
Konut kiralarında olduğu gibi çatılı iş yeri kiralarında da Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki esaslar dikkate alınır. Dolayısıyla iş yeri kiralarında da TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişimi, yenilenen kira döneminde kararlaştırılabilecek artış açısından üst sınır niteliğindedir.
Hesaplama yapılırken sözleşmenin süresi de göz önünde bulundurulmalıdır. Özellikle beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni bedelin belirlenmesinde TÜFE’nin yanı sıra kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de değerlendirmeye alınabilir. Bu nedenle standart yıllık kira artışı ile beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira bedelinin yeniden belirlenmesi aynı kapsamda değerlendirilmemelidir.
Kira Artış Oranı Hesaplama Örneği
Kira artışının nasıl hesaplandığını 25.000 TL aylık kira bedeli ve örnek olarak %35 artış oranı üzerinden ele alalım:
Kira artış tutarı = 25.000 TL × 35 / 100 = 8.750 TL
Yeni kira bedeli = 25.000 TL + 8.750 TL = 33.750 TL
Bu durumda aylık 25.000 TL olan kira bedeli, %35 artış uygulanması halinde 33.750 TL olur. Aynı hesaplama yöntemi konut ve çatılı iş yeri kiraları için kullanılabilir.
Örneğin aylık kirası 40.000 TL olan bir iş yerinde uygulanacak artış oranının %30 olduğunu varsayalım. Artış tutarı 12.000 TL, yeni aylık kira bedeli ise 52.000 TL olarak hesaplanır.
Bu örneklerde kullanılan oranlar hesaplama yöntemini göstermek amacıyla varsayımsal olarak verilmiştir. Gerçek bir kira artışı hesaplanırken sözleşmenin yenilendiği dönemde geçerli verilerin ve kira sözleşmesindeki hükümlerin dikkate alınması gerekir.
Kira artış oranının doğru hesaplanabilmesi için sözleşmenin yenilenme tarihi, kira sözleşmesindeki artış hükmü ve ilgili dönemde geçerli yasal sınır birlikte değerlendirilmelidir. Hesaplamada TÜFE’nin yıllık veya aylık değişimi yerine on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının dikkate alınması önemlidir. Bununla birlikte beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira bedelinin belirlenmesinde farklı unsurlar da devreye girebilir. Bu nedenle kira artışı yapılırken güncel TÜİK verilerinin ve kira sözleşmesinin koşullarının kontrol edilmesi gerekir.
Bir önceki yazımıza https://www.kayaemlakyatirimdanismanlik.com.tr/tr/blog/yazi/yatay-mimari-nedir-neden-tercih-edilir adresinden ulaşabilirsiniz.
